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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Wann ist eine rechtliche Untervermietung erlaubt?
Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters zulässig. Mieter haben jedoch das Recht, diese Zustimmung zu verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend verändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung liegt darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise auszugleichen. Sie dient dazu, den Mieter finanziell zu entlasten, soll jedoch keine zusätzlichen Einkünfte oder wirtschaftlichen Vorteile verschaffen.
Der behandelte Fall: Eindeutiger Gewinn durch Untervermietung
In dem Fall, der vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die zulässige Höchstgrenze gemäß der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei profitabler Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ergibt sich gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich dann, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei wesentlichen Änderungen seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Es liegt ausdrücklich nicht im Interesse, dem Mieter die Möglichkeit zur Generierung von Gewinn zu bieten. Daher ist ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung rechtmäßig
Von besonderer praktischer Relevanz ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen verstößt.
Im vorliegenden Fall erkannte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung war rechtswirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung stattfand und eindeutig auf die Erzielung von Gewinn abzielte. Die Revision des Mieters wurde zurückgewiesen, sodass das Räumungsurteil nun rechtskräftig ist.
Wir empfehlen, überprüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine frühzeitige juristische Einschätzung kann dazu beitragen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für überhöhte Preise
Es wird häufig argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert zur Verfügung gestellt wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge zulässt – jedenfalls nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich Berücksichtigung finden. Allerdings hat das Gericht offen gelassen, wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf. Bisher existieren keine einheitlichen Berechnungsmodelle, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof hob zudem hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern gerecht wird. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Die Position des Mieters erstreckt sich jedoch nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung gewährt werden müsste. Entscheidendes Kriterium ist hierbei auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Vermuten Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten überprüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche entschieden durch.
Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs setzt klare Maßstäbe für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, sofern sie dem Erhalt der Wohnung sowie der Deckung eigener Kosten dient. Wird sie hingegen zur Einnahmequelle, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Ich empfehle sowohl Mietern als auch Vermietern, Untervermietungen sorgfältig zu prüfen und rechtlich einwandfrei zu gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dabei helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
FAQs - Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht nur, wenn ich als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter die Wohnung aufgrund vorübergehender Veränderungen seiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dazu dienen, eigene Kosten auszugleichen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese darauf abzielt, Gewinne zu erzielen. Die Untervermietung darf nicht als Einkommensquelle verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung kann ausgegangen werden, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten nachvollziehbar ist. Eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe kann ebenfalls ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja, die Mietpreisbremse kann auch im Falle der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze übersteigt, weist regelmäßig darauf hin, dass es sich nicht nur um eine bloße Kostendeckung handelt und könnte auf eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht hindeuten.
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung und verstößt dadurch erheblich gegen seine mietvertraglichen Pflichten, kann ich als Vermieter das Mietverhältnis rechtmäßig kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorhanden ist. Laut § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB schließt dieses Interesse nicht das Ziel ein, durch die Untervermietung Profit zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Zuschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erwirtschaftet wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht auf die Erzielung von Gewinnen abzielen. Ausschlaggebend ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders ratsam, wenn ich eine Untervermietung plane, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder ich mit einer Kündigung aufgrund der Untervermietung konfrontiert werde. Eine frühzeitige Prüfung kann mir helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und das Mietverhältnis abzusichern.