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Rechtsanwalt Matthiessen Aichach - Nicht bezahlte Nebenkosten
Ich berate Sie kompetent und umfassend im Mietrecht
Mieter in Zahlungsverzug: Wie Sie sich als Vermieter gegen ausbleibende Nebenkosten erfolgreich durchsetzen können
Möchten Sie als Vermieter vermeiden, auf den Nebenkosten Ihrer Mieter sitzenzubleiben? Das Nichtbezahlen von Nebenkosten kann zu einem häufigen Ärgernis werden, wenn Mieter der Abrechnung widersprechen. Aber es gibt keinen Grund zur Sorge! Es gibt rechtliche Möglichkeiten, um gegen Nichtzahlungen vorzugehen, sei es durch eine Mahnung, Kündigung oder Klage. Da das Mietrecht Mieter besonders schützt, ist es jedoch wichtig, die rechtlichen Details zu kennen. Wir als Rechtsanwälte stehen Ihnen zur Verfügung, um Sie im Miet- und Wohneigentumsrecht darüber aufzuklären, worauf Sie achten müssen, wenn ein Mieter in Verzug gerät, Widerspruch einlegt oder die Zahlung verweigert. Nutzen Sie jetzt unsere Dienste, um gegen unwillige Mieter vorzugehen!
So vermeiden Sie als Vermieter Zahlungsverzug bei Nebenkostenabrechnungen
Damit Sie als Vermieter erfolgreich gegen säumige Mieter vorgehen können, müssen Sie Folgendes beachten:
Voraussetzung für einen Zahlungsverzug bei Nebenkosten
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Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung zahlen muss, muss dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden sein. Im Vertrag müssen die einzelnen Posten ausdrücklich aufgeführt werden.
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Die Kosten dürfen nur einen Zeitraum von maximal 12 Monaten umfassen. Eine Nebenkostenabrechnung, die einen längeren Zeitraum umfasst, ist ungültig.
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Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Fälligkeit zugesandt haben.
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Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Fälligkeit zugesandt haben. Unter anderem muss Folgendes aufgeführt sein:
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die Nebenkostenart
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der Verteilerschlüssel
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der Gesamtbetrag
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die Mietsache
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die Namen von Mieter und Vermieter
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die Abzüge der Vorauszahlungen
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Der Mieter hat das Recht, auf Nachfrage Einsicht in die Abrechnung zu nehmen.
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Wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde, hat der Mieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, gerät er auch ohne vorherige Mahnung automatisch in Zahlungsverzug. Ein Widerspruch des Mieters hindert den Verzug nicht.
Möglichkeiten, gegen die Nichtzahlung vorzugehen
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Kaution einbehalten: Der Vermieter darf die Kaution nur einbehalten, um ausstehende Zahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern. Eine Aufrechnung gegen die Nichtzahlung bei einer laufenden Vermietung ist unzulässig.
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Fristlose Kündigung: Die Nichtzahlung der Nebenkostenabrechnung muss einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen, z. B. wenn der Mieter regelmäßig nicht/nur teilweise zahlt oder die ausstehende Nachzahlungspflicht die Höhe zweier Monatsmieten übersteigt. Eine vorherige Mahnung ist erforderlich. Die Kündigung muss schriftlich begründet werden.
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Gerichtliches Mahnverfahren: Beim zuständigen Mahngericht einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen (sowohl schriftlich als auch online möglich). Der säumige Mieter erhält einen Mahnbescheid mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen. Wenn die Mahnung nicht bezahlt wird, kann der Mieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Wenn der Mieter widerspricht, kann der Vermieter sich für ein Gerichtsverfahren entscheiden.
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Gerichtliches Klageverfahren: Die zuständige Gerichtsinstanz hängt vom Streitwert ab. Wenn die Nebenkosten einen Streitwert von 5.000 EUR übersteigen, ist das Landgericht (LG) zuständig, ansonsten das Amtsgericht (AG). Bei Wohnraummietverträgen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig. Wegen des Anwaltszwangs müssen die Parteien vor dem Landgericht anwaltlich vertreten werden
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Häufige Fragen (FAQ)
Als Mieter haben Sie im Regelfall eine Zahlungsfrist von 30 Tagen, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart wurde. Diese Frist beginnt mit dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Wenn die Zahlung nicht innerhalb dieses Zeitraums erfolgt, geraten Sie als Mieter automatisch und ohne vorherige Mahnung in Verzug.
Gemäß Mietrecht muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorlegen. Wenn der Mieter die Abrechnung später erhält, ist er nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu begleichen.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine formal und inhaltlich einwandfreie Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die für den Mieter verständlich ist. Die Abrechnung muss die Angaben zum Verteilungsschlüssel und zum Anteil des Mieters enthalten. Nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen in der Abrechnung berücksichtigt werden.
Für Vermieter besteht ein Sonderkündigungsrecht bei einem Zahlungsverzug der Nebenkosten, sofern dieser als wichtiger Grund anzusehen ist. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Es kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter regelmäßig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der ausstehende Betrag zwei Monatsmieten entspricht.
In der Regel sind nur die Betriebskosten umlagefähig, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert, welche Kosten nicht umlagefähig sind. Dies schließt beispielsweise Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ein.
Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt. Ist dies ein Kündigungsgrund, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Kaution mit der Abrechnung verrechnen. Alternativ können Sie auch ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage vor Gericht anstrengen.
Der Mieter kann binnen 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen. Nach dieser Ausschlussfrist kann der Mieter den Widerspruch nur einlegen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies ist etwa der Fall, wenn das Widerspruchsschreiben auf dem Postweg verloren gegangen ist oder der Vermieter auf die Forderung des Mieters, die Belege einzusehen, nicht reagiert.
Es ist nicht zwingend erforderlich, Belege und Unterlagen der Nebenkostenabrechnung beizufügen. Jedoch muss die Abrechnung ordentlich und übersichtlich sein, damit der Mieter sie nachvollziehen kann. Wenn der Mieter die Abrechnung prüfen möchte, kann er die Vorlage aller Belege verlangen, die im Original vorliegen müssen.
Normalerweise darf der Vermieter die Kaution nicht mit ausstehenden Nebenkostennachzahlungen während des laufenden Mietverhältnisses verrechnen. Die Kaution dient als Sicherheit für eventuelle Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Erst nach Kündigung des Mietvertrags kann der Vermieter die Kaution zur Begleichung offener Nebenkosten verwenden.
Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, den Mieter vor einer Mahnung zu warnen. Die Zahlungsfrist ist in der Regel im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung festgelegt. Wenn keine Vereinbarung getroffen wurde, gilt automatisch eine Frist von 30 Tagen. Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zahlt, gerät er automatisch in Zahlungsverzug. Bei einer fristlosen Kündigung ist jedoch eine Abmahnung erforderlich.