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Räumung der Wohnung: Was Mieter jetzt wissen müssen
Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Was bedeutet eine Räumung der Wohnung für mich als Mieter?
Eine Wohnungsräumung liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zurückerlangen will. Dies ist nur zulässig, wenn:
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das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde,
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eine Räumungsklage erfolgreich durchgeführt wurde und
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ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.
Ohne gerichtlichen Titel darf der Vermieter die Wohnung nicht räumen.
Typische Gründe für eine drohende Räumung
Kündigung aufgrund von Mietrückständen
Eine fristlose Kündigung kann insbesondere dann erfolgen, wenn:
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zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten entweder vollständig oder in erheblichem Maße nicht bezahlt wurden
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Mietrückstände sich über einen längeren Zeitraum angesammelt haben
Auch dauerhaft verspätete Zahlungen können im Einzelfall für eine Kündigung relevant sein.
Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
Unabhängig von Mietrückständen kann eine ordentliche Kündigung stattfinden, beispielsweise bei:
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berechtigtem Eigenbedarf
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wirtschaftlicher Verwertung
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erheblichen Vertragsverletzungen
In diesen Fällen kann der Mieter unter Umständen Widerspruch wegen sozialer Härte einlegen.
Räumung nach erfolgreicher Räumungsklage
Eine tatsächliche Räumung erfolgt ausschließlich nach dem Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens.
Ablauf einer Wohnungsräumung aus der Perspektive des Mieters
1. Kündigung durch den Vermieter
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sowohl inhaltlich als auch formell wirksam sein. In der Praxis sind Kündigungen häufig anfällig für Angriffe.
2. Einreichung der Räumungsklage
Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, kann der Vermieter eine Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Der Mieter erhält die Möglichkeit zur Stellungnahme.
3. Gerichtliche Entscheidung
Erst durch ein Urteil oder einen Vergleich erhält der Vermieter einen Räumungstitel.
4. Ankündigung der Zwangsräumung
Der Gerichtsvollzieher kündigt den Räumungstermin schriftlich an. Zwischen der Ankündigung und dem Termin liegt in der Regel ein erheblicher Zeitraum.
5. Durchführung der Räumung
Je nach Art der Vollstreckung werden Möbel entweder eingelagert oder verbleiben, beispielsweise bei der sogenannten Berliner Räumung, in der Wohnung.
Rechte des Mieters bei bevorstehender Räumung
Verbot der Selbstjustiz
Es ist dem Vermieter untersagt, ohne gerichtlichen Titel:
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Schlösser auszutauschen
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Versorgungseinrichtungen zu sperren
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Möbel zu entfernen
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eigenmächtig Besitz auszuüben
Solche Maßnahmen können zivil- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.
Widerspruch wegen sozialer Härte
Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist insbesondere in folgenden Fällen möglich:
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schwerer Erkrankung
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Schwangerschaft
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hohem Lebensalter
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fehlenden Möglichkeiten, einen Ersatzwohnraum zu beschaffen
Antrag auf Vollstreckungsschutz
Wenn der Räumungstermin unmittelbar bevorsteht, kann ich beim Vollstreckungsgericht Vollstreckungsschutz beantragen, beispielsweise bei:
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drohender Wohnungslosigkeit
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schwerwiegenden gesundheitlichen Belastungen
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unverschuldeten Umzugsproblemen
Dieser Schutz kann die Räumung zeitlich hinauszögern.
Schonfristzahlung bei Mietrückständen
Wurde das Mietverhältnis aufgrund von Mietschulden fristlos gekündigt, kann diese Kündigung durch die vollständige Zahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden.
Rechtlich entscheidend ist jedoch:
Die Schonfristzahlung beseitigt ausschließlich die außerordentliche fristlose Kündigung.
Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt in der Regel auch nach der Zahlung wirksam und kann das Mietverhältnis weiterhin beenden.
Empfehlungen zum Verhalten für Mieter
1. Besonnen bleiben und die rechtliche Situation prüfen
Der Zugang einer Kündigung oder die Ankündigung einer Räumung verpflichtet Sie nicht zum sofortigen Auszug. Eine Räumung ist erst nach Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens und auf Grundlage eines vollstreckbaren Räumungstitels zulässig. Übereilte Maßnahmen sind daher in der Regel nicht angezeigt.
2. Relevante Unterlagen vollständig zusammentragen
Für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts sollten sämtliche mietrechtlich relevanten Dokumente vorliegen. Hierzu zählen insbesondere der Mietvertrag, Kündigungsschreiben, etwaige Abmahnungen sowie Nachweise über Mietzahlungen. Diese Unterlagen sind Grundlage jeder weiteren Prüfung.
3. Schriftliche Kommunikation sicherstellen
Die Kommunikation mit dem Vermieter sollte möglichst schriftlich erfolgen. Dies schafft Klarheit, erleichtert den Nachweis von Erklärungen und vermeidet spätere Beweisprobleme. Telefonische Absprachen sollten nur ergänzend und nach Möglichkeit schriftlich bestätigt werden.
4. Gerichtliche Fristen beachten
Geht Ihnen gerichtliche Post zu, ist besondere Aufmerksamkeit erforderlich. Gesetzliche und gerichtliche Fristen sind zwingend einzuhalten. Fristversäumnisse können zu einer beschleunigten Entscheidung ohne inhaltliche Prüfung führen.
5. Mögliche rechtliche Schritte prüfen
Abhängig vom Einzelfall kommen unterschiedliche rechtliche Maßnahmen in Betracht, etwa ein Widerspruch gegen die Kündigung, eine Schonfristzahlung bei Mietrückständen oder die Beantragung von Vollstreckungsschutz. Die Erfolgsaussichten sind individuell zu bewerten.
6. Frühzeitig rechtlichen Rat einholen
Eine frühzeitige rechtliche Beratung ermöglicht eine realistische Einschätzung der Lage, der Risiken und der bestehenden Handlungsmöglichkeiten. Dadurch lassen sich vermeidbare Nachteile häufig verhindern.
Im Falle einer drohenden Räumung ist schnelles Handeln von großer Bedeutung. Ich berate Sie über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten im Räumungsverfahren.
FAQs – Oft gestellte Fragen zur Wohnungsräumung
Nein. Eine Kündigung verpflichtet Sie nicht dazu, sofort auszuziehen. Eine Wohnungsräumung ist erst dann zulässig, wenn ein Gericht eine Räumungsklage bestätigt hat und ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.
Nein. Der Vermieter darf die Wohnung ohne einen gerichtlichen Räumungstitel nicht räumen lassen. Eigenmächtige Handlungen, wie das Austauschen von Schlössern, sind rechtswidrig.
Ein Gerichtsvollzieher ist befugt, die Wohnung nur dann zu räumen, wenn ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Räumungstermin ordnungsgemäß angekündigt wurde.
Ein Räumungsverfahren kann häufig mehrere Monate in Anspruch nehmen. Zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Räumung vergehen nicht selten sechs bis achtzehn Monate, abhängig von dem jeweiligen Einzelfall.
Ja. Abhängig von der jeweiligen Situation können Maßnahmen wie ein Widerspruch aufgrund sozialer Härte, eine Schonfristzahlung oder ein Antrag auf Vollstreckungsschutz relevant sein.
Eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietschulden kann durch die vollständige Begleichung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig gemacht werden.
Nein. Die Schonfristzahlung hebt lediglich die fristlose Kündigung auf. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt in der Regel auch nach der Zahlung bestehen.
In der Regel wird der Hausrat eingelagert. Ich kann ihn gegen Erstattung der Lager- und Räumungskosten zurückverlangen. Bei der sogenannten Berliner Räumung bleibt der Hausrat in der Wohnung.
Mit Hilfe des Vollstreckungsschutzes kann ich als Rechtsanwalt erreichen, dass das Gericht die Räumung zeitlich hinauszögert, falls Ihnen durch eine sofortige Räumung unzumutbare Nachteile entstehen, wie beispielsweise Wohnungslosigkeit oder erhebliche gesundheitliche Risiken.
In der Regel kommt die unterlegene Partei für die Verfahrenskosten auf. Hierzu zählen Gerichtskosten, Anwaltsgebühren und Räumungskosten. Ich empfehle, das Kostenrisiko frühzeitig zu evaluieren.